アパート・マンション経営で脱サラするのは危険なのか?


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脱サラ(セミリタイア)で不労所得生活。

こんにちは。あだじょぱです。

 

あだじょぱ
ヘイ ユー やっちゃいなよ

 

こう見えて、会社を早期退職し、不動産オーナーとしての収入を柱に家族で生活をしています。

子供たちは学生で、まだまだお金のかかる時期ですが、割と不自由なく暮らせています。

超高齢化社会の進む日本では、不動産投資は魅力的に感じるかもしれません。

ですが、不動産投資にはリスクもあり、必ずしも望んだようになるワケではありません。

 

 

不動産投資で脱サラしてみた

 

実際に不動産投資を行い、会社を早期退職するには資金が必要です。

まずは、賃貸物件の購入資金と利回りを考え収入源として最適な物件探しが重要となります。

 

あだじょぱ
綺麗事なしで言えば、何事もお金だよね

 

 

少し先の事を考えて

 

あだじょぱ
少し先まで考えてお金を準備

 

個人的には、大阪から移住する形で北海道の札幌市の物件を購入しました。

大阪の物件は高すぎました・・。

.・゚・(ノд`)゚・.

 

ごく普通のサラリーマンで、嫁は専業主婦でしたが、資金には少しだけ余裕がありました。

そこで、自宅と賃貸用の投資物件の両方を購入。

 

ここで重要視したのは、出費をできる限り予算内で抑えるという事。

なるべくなら予算内の金額でローンを背負わずキャッシュで精算したかった為です。

 

選択肢は色々ありますが、我が家の場合は早期退職と移住があったので、サラリーマンとしての収入が途絶える事は決まっていました。

その為、脱サラ(セミリタイア)後のリスクは極力減らしておきたかったのです。

 

 

投資物件の選択が鍵となる

 

あだじょぱ
物件の選択がとても大事

 

自宅は中古の分譲マンションを購入しました。

そして投資用の物件は、賃貸用のマンションを1棟購入。

投資用の物件は、1棟単位だと高額になり、その後の支払いで生活を圧迫する可能性があるので、予算に合わせて分譲タイプを数部屋購入するケースも多いようです。

ここで大事なのは、継続して収入が得られるような物件かどうかです。

 

賃貸経営では、住人がいなければ収入を得られません。

ここ最近の札幌の動向では、新築物件が次々と建設ラッシュであり、競争が激化しています。

そんな中で、その物件に差別化できるような利点があるでしょうか?

 

例えば、街の中心部なら公共の交通機関を利用するのに駅から徒歩5分圏内とか、郊外なら大型商業施設や学校、病院の近くとか。

何かしら魅力が無いと借りる人も現れないかもしれません。

 

 

脱サラ後に物件を手放すようなリスクもある

 

あだじょぱ
リスクは嫁のように怖いです ((>д< ;)))

 

賃貸物件を継続して運営する為には、修繕費などの積立が必要になります。

家賃収入で得た額の中から積み立てておく必要があるのです。

無理をして予算以上の物件を購入し、莫大なローンを背負った状態だと辛いかもしれません。

 

そして、入居者が決まっても即脱サラするのは危険です。

賃貸経営のリスクとして、入居者が即出てしまったり、家賃を滞納されるケースなどがあるからです。

入居者も環境が変われば、引っ越さないとは限らないのです。

そして、家賃滞納は最大のリスク。

家賃滞納の酷い入居者であっても現在の法律では強硬策は実行できません。

時間とお金をかけて対処する必要があり、大家側としても結構大変なことになるのです。

 

そして、最近は悪質な家賃滞納者も増加傾向にあると言います。

保証人も高齢化が進み支払い能力の有無で問題になる事もあるので、入居の申請時に保証人をどうするのかがとても重要になります。

悪質な滞納者であれば、連絡がつかず滞納を続け居座るので、弁護士に相談し対処することになります。

その場合は、弁護士費用などの一時負担が必要になりますが、殆どの場合は弁護士に相談して示談になる事が多く、それでも駄目なら裁判で強制退去という流れになります。

 

しかし、そこまでには大家側で負担するお金が結構な額になるので、莫大なローンを背負っていた場合は負担が大きく、すぐには対処できないケースもあるみたいです。

そうなると、滞納者もずっと居座ることになります。

 

又、所有物件の競合物件が多いなどの理由で入居者が見つからない場合も家賃収入が得られません。

そんな状況下で脱サラを急いでしまうと、結果物件を売却することになってしまいます。

 

敗北者
ひもじいよぉ〜

 

 

 

継続運営が可能な予算と物件のバランスが大事

 

あだじょぱ
予算と条件のバランスが大事!

 

自分自身が住みたくなるような物件で、尚且つ予算内の価格である事。

そして、トラブルなどが発生しても対応できるだけの利益を出せるかどうか。

最低でも考えなければならない事だと思います。

 

不動産物件は、物件を購入した直後にすぐ近くの地域が再開発されるなど、予想が難しい要素にも影響を受けるので難しい部分もあります。

不人気の物件になると、入居者が数ヶ月単位で現れなかったり大変です。

逆に人気の高いエリアや物件は、購入価格が高めになるので予算の問題が出てきます。

全てはバランスが大事だと言う事ですね。

 

 

まとめ

 

不動産投資は安定すると非常に良い収入となってくれますが、リスクはあります。

投資の予算と購入する物件のバランスが大事なので、予算によっては郊外なども視野に検討が必要です。

入居者あっての収入です。

 

脱サラを急ぐ気持ちのある場合でも、少しの期間は様子をみて、本当に安定収入が得られそうかを判断してから行動した方が安全だと思います。

収支のバランスや修繕に関する積立金など必要になる出費もありますので、脱サラを急いでしまうと後悔する結果になるかもしれません。

都会から少し離れた田舎すぎない場所で、時間を気にせず暮らすのは最高です。

ちょっと、暇を持て余す事もありますけどね・・。


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ABOUTこの記事をかいた人

大阪から札幌への移住者。二度の移住でトータル15年ほど。 会社は早期退職。仕事やプライベートで北海道全域を走破。 趣味はGuitarとCamera。どちらも未熟である。  HM/HRと綺麗な素敵レデーをこよなく愛す。怪しい者ではない。